ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME
ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME
Arsa karşılığında inşaat işlerinin vergilendirilmesi vergi kanunlarında doğrudan düzenlenmemiş olup, vergileme genel hükümlere göre yapılmaktadır.
Maliye Bakanlığı arsa karşılığı inşaat işlerini arsa ve inşaatın (bağımsız birimlerin) trampa edilmesi şeklinde değerlendirmektedir. 30 Seri No.lu KDV Tebliği’nde arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslimin söz konusu olduğu ifade edilmiştir. Buna göre, arsa sahibi
tarafından müteahhide arsa teslimi birinci teslim, müteahhit tarafından arsaya karşılık arsa sahibine verilen konut veya işyeri ikinci teslimdir.
KDVK-60/2011-1 sayılı sirkülerde, arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olayın, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleştiği ifade edilmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.
Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.
Buna göre;
– Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir
– Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
– Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir.
Diğer yandan aynı sirkülerde, uygulamada “hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de
“arsa karşılığı inşaat” olarak değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Bu çerçevede;
– Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir.
– Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV’nin konusuna girmemesi veya KDV’den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır.
Diğer taraftan, yukarıda da belirtildiği üzere, İdare işlem bedelinin emsale uygun olması noktasını doğrudan vurgulamış ve bu çerçevede arsanın/arsa payının emsal bedelinin belirlenmesini esas almıştır. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 09.09.2011 tarih ve 1553 sayılı özelgede arsa maliyet bedeli ile ilgili olarak aşağıdaki açıklamalara yer verilmiştir.
“213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 262 ‘nci maddesine göre maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade etmektedir.
Genellikle kat karşılığı inşaatlarda müteahhit açısından arsa maliyet bedeli (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler ve işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para anılan müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. Müteahhit açısından
kendisine kalan dairelerin maliyeti ise, hem kendi daireleri hem de bu dairelere isabet eden arsa payı için ödediği bedelin (arsa sahibine bıraktığı dairelerin, işyerlerinin maliyet bedeli veya nakit paranın) toplamı olmaktadır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, kat karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, firmanız tarafından arsa karşılığında arsa sahiplerine teslim edilecek gayrimenkulün inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Dolayısıyla, söz konusu harcamalar (inşaat
süresince arsa ve dükkân sahiplerine yapılan kira yardımları ile ödenen tazminatlar ile yeni binada dükkân metrajlarının düşmesi nedeniyle dükkân sahiplerine ödenecek tutar) maliyet unsuru olarak dikkate alınabilecektir.”
Özelgeye göre, müteahhit açısından arsa maliyet bedelini, arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Bu çerçevede, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.
Belirtilmesi gereken diğer önemli bir husus ise yukarıda yer alan açıklamaların Maliye Bakanlığı’nın görüşü olduğu, yargı mercilerinin görüşünün ise aynı istikamette olmadığıdır. Danıştay, arsa karşılığı inşaat işlerinin trampa niteliğinin bulunmadığını, arsa sahibi açısından arsa yerine elde edilen bağımsız birimlerin servetin nitelik değiştirmesi olduğu görüşlerine sahiptir.
Hüseyin DİNÇER